Pour occupation personnelle

Le propriétaire-bailleur a le droit de mettre fin au bail à tout moment s'il désire occuper le logement personnellement, ou s'il désire y faire habiter un de ses proches, même si le contrat de bail ne prévoit pas cette possibilité.

Occuper le logement ne signifie pas nécessairement l'habiter en permanence : le bailleur peut l'affecter à une résidence secondaire ou l'occuper à des fins professionnelles.

Il faut cependant prévenir son locataire suffisamment tôt, pour lui permettre de prendre ses dispositions pour quitter le logement. Pour cette raison, le propriétaire doit notifier au locataire un préavis motivé qui est en pricipe de six mois.

Ce délai peut être réduit à trois mois en cas de vente de l'immeuble si le préavis est donné par le nouveau propriétaire dans un délai de trois mois après l'achat de l'immeuble.

Si les locataires sont des époux ou des cohabitants légaux, le congé doit être donné à chacun d'eux, par lettres séparées, même si au moment de la conclusion du bail, un seul des époux ou cohabitants légaux avait signé le bail.

Aucune forme particulière n'est imposée pour la notification du congé. Toutefois, comme le bailleur a intérêt à pouvoir démontrer que le congé est bien parvenu à son locataire, il sera plus prudent de lui transmettre un écrit. En pratique, le bailleur le fera le plus souvent par l'envoi d'un pli recommandé (ce qui n'est toutefois pas obligatoire).

Qui pourra occuper le bien ?

Une "occupation personnelle" ne signifie pas nécessairement que c'est le propriétaire qui devra occuper effectivement l'immeuble: ce peut être un membre de sa famille.

La personne qui occupera le bien pourra être:

- le propriétaire-bailleur lui-même.

- le conjoint.

- les ascendants du bailleur ou de son conjoint.

- les descendants: c'est à dire ses enfants, ses petits-enfants, ses enfants adoptifs, les enfants du conjoint,... Si une mère de famille, propriétaire d'un bien loué, souhaite y installer sa petite-fille, elle pourra mettre fin au bail.

- les frères et sœurs, soit du propriétaire-bailleur, soit du conjoint, mais pas pendant les 3 premières années du bail

- les oncles et tantes, ou neveux et nièces, tant du propriétaire-bailleur que de son conjoint, mais pas pendant les 3 premières années du bail.

Le préavis doit être motivé

Le propriétaire-bailleur doit expliquer au locataire les raisons pour lesquelles il met fin au bail. S'il n'indique pas le nom de la personne qui occupera effectivement le bien, le congé sera nul; dans ce cas, il devra notifier un nouveau congé qui doit respecter toutes les conditions prévues par la loi.

Le locataire peut demander la preuve du lien de parenté avec la personne indiquée. Dans ce cas, le bailleur dispose d'un délai de deux mois. Si ce dernier n'y parvient pas, le locataire peut demander la nullité du congé (par une requête introduite dans les deux mois avant la fin du préavis). 

Le délai de préavis

Le délai de préavis court le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Ce délai est un minimum, mais le propriétaire peut toujours proposer un délai plus long. Par exemple, un propriétaire sait que son locataire a des enfants en âge de scolarité, et le délai de six mois expire à la fin du mois de mai, au moment de la préparation des bilans et examens de fin d'année scolaire. Il peut proposer au locataire un préavis de huit mois expirant à la fin du mois de juillet, pour lui permettre de préparer son déménagement pendant la période des vacances.

Le locataire pourra cependant demander une prolongation du délai de six mois s'il existe des circonstances exceptionnelles. A défaut d'accord sur cette prolongation éventuelle, il faudra saisir le juge de paix qui pourra l'accorder ou non suivant les circonstances.

La durée de l'occupation personnelle

L'occupation personnelle du logement par le propriétaire-bailleur ou le membre de sa famille qui s'y installe doit avoir commencé endéans l'année qui suit le moment où le locataire à quitté les lieux.

Il faut en outre que cette occupation dure d'une manière effective et continue pendant au moins deux ans. Si le propriétaire n'occupe le logement que pendant la période de vacances, il n'y a pas d'occupation effective et continue: il ne respecte donc pas les conditions prévues.

Si l'occupation personnelle n'est pas réalisée le locataire aura droit à une indemnité égale au montant cumulé de 18 mois de loyer.

Le propriétaire pourra cependant expliquer qu'il a été victime de circonstances exceptionnelles qui l'ont empêché de réaliser l'occupation. Il faut qu'il s'agisse d'un événement imprévisible, indépendant de la volonté du propriétaire et qui empêche l'occupation du logement : par exemple, le logement a fait l'objet d'un incendie au moment où le propriétaire s'apprêtait à prendre possession des lieux. Dans ce cas, l'indemnité ne sera pas due.