Le congé donné pour l'exécution de gros travaux

Le bailleur peut mettre fin au bail s'il a l'intention d'effectuer dans le logement des gros travaux de construction, de rénovation, ou de transformation du bien loué. Il doit notifier un congé au locataire, et préciser les travaux qui devront être effectués.

Quand faut-il notifier le congé ?

Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à la fin de chaque période de trois ans, c'est à dire à la fin de chaque triennat. Mais, si le bailleur a plusieurs logements dans le même immeuble, il peut mettre fin au bail à tout moment, sauf pendant la première année.

De plus, il doit notifier au locataire un congé de six mois; cette notification doit contenir les motifs invoqués et le détail des travaux qui seront envisagés.

Toutefois, le contrat de bail peut contenir d'autres règles: par exemple, il peut prévoir que le bailleur ne pourra jamais mettre fin au bail pour cause d'exécution des travaux. De même, il peut prévoir que le droit de mettre fin au bail n'existera qu'à la fin de chaque période de quatre ans, ou que le délai de congé sera de neuf mois au lieu de six mois.

Conditions indispensables

La notification du congé au locataire doit être accompagnée de plusieurs documents:

* Il faut d'abord joindre la description précise des travaux qui seront effectués. Cette preuve pourra ou devra être apportée, par la production de certains documents:

- soit le permis d'urbanisme, si les travaux envisagés nécessitent l'obtention de ce document.

- soit le devis détaillé établi par celui qui va établir les travaux.

- soit le relevé de l'ensemble des travaux et une estimation de leur coût, si le bailleur a l'intention de les effectuer lui-même.

- soit le contrat d'entreprises, si l'exécution des travaux est confiée à un entrepreneur.

* Le bailleur doit également prouver que les différents travaux qui vont être exécutés seront réalisés conformément aux prescriptions urbanistiques prévues par la loi et les différents règlements, notamment relatifs à l'affectation des lieux.

* Les travaux doivent être exécutés aux locaux qui servent de logement au locataire. Les travaux doivent rendre le logement du locataire inhabitable pendant le temps d'exécution des travaux. Ainsi, s'ils sont exécutés uniquement au garage ou à la cour de l'immeuble, ou à un autre appartement que celui qui est occupé par le locataire, le bailleur ne pourra pas notifier le congé.

*Le coût des travaux doit être supérieur au montant cumulé de trois années du loyer payé par le locataire. Cependant, si les travaux sont afférents à plusieurs logements du même bailleur, dans le même immeuble, le coût total des travaux doit dépasser le montant cumulé de deux années des loyers payés par l'ensemble des locataires dont les logements sont affectés par les travaux.

Nullité d'un congé non conforme

Si le congé n'a pas été donné suivant les règles qui précèdent, il sera nul.

Dans ce cas, le bailleur devra donner un nouveau congé qui respecte les règles légales prévues.

Exécution des travaux

Les travaux doivent être exécutés. Ils doivent:

- être commencés dans le délai de six mois qui suivent l'échéance du préavis donné.

- être terminés endéans les vingt-quatre mois qui suivent cette dernière date.

Si les travaux sont conséquents, le bailleur a tout intérêt à les commencer dès la libération du bien par le locataire. En effet, il ne respectera pas les délais si les travaux ont commencé seulement cinq mois après la libération du bien, et si leur exécution prend vingt mois: dans ce cas, ils ne seraient terminés que vingt cinq mois après le départ du locataire.

Sanctions

Le locataire a le droit de demander au bailleur de lui communiquer la preuve de ce que les travaux ont été réellement exécutés dans les conditions prévues dans la notification du congé, et suivant les délais légaux.

S'il constate que le bailleur n'a pas respecté ces conditions, le locataire pourra demander une indemnité égale à dix huit mois de loyer.

Toutefois, dans certains cas, le bailleur pourra se prévaloir de certaines circonstances exceptionnelles qui ne lui auraient pas permis d'exécuter les travaux. Ces circonstances seront appréciées par le juge de paix si le litige est porté devant lui.