La sous-location

La situation d'un locataire peut changer en cours de bail: les enfants quittent le toit familial pour s'installer de leur côté; un décès inopiné rend certains locaux disponibles,.... Le locataire qui désire continuer à occuper une partie de l'immeuble aura parfois intérêt à trouver un sous-locataire qui résidera désormais dans la partie de l'immeuble qu'il n'occupe plus.

Le locataire principal ne pourra pas sous-louer la totalité de l'habitation. Il ne peut sous-louer qu'une partie de cette habitation, mais, il devra obtenir l'accord du bailleur. Il existe cependant certaines exceptions à ces principes pour les sous-locations par des organismes à finalité sociale, qui pourront cependant sous-louer la totalité de l'immeuble.

Interdiction de sous-location totale

Le locataire principal ne peut pas sous-louer la totalité de l'immeuble qu'il occupe à titre de résidence principale: cette interdiction est logique, parce que, s'il pouvait le faire, il ne pourrait plus habiter l'immeuble lui-même, et bénéficier de la protection de la loi!

Cette interdiction ne permet donc plus au bailleur de s'entendre avec un faux locataire principal qui sous-louerait à des occupants qui, pour leur résidence principale, n'auraient pas les mêmes protections que d'autres locataires.

Il existe cependant quelques exceptions: Les communes, les centres publics d'aide sociale (CPAS), les associations sans but lucratif (ASBL) ou les sociétés à finalité sociale (comme les fonds du logement) peuvent louer un immeuble complet, pour le sous-louer entièrement à des occupants qui se trouvent dans une position sociale défavorable. Dans ce cas, le logement devra leur servir de résidence principale.

Sous-location partielle

Le locataire principal ne peut sous-louer qu'une partie de l'immeuble; il doit cependant continuer à occuper le reste de l'immeuble. De plus, l'accord du bailleur sera indispensable.

Pour qu'une sous-location partielle soit valable, il faut cependant réunir plusieurs conditions:

- le locataire principal doit être titulaire d'un bail de résidence principale (ou, dans certaines situations, d'un bail commercial).

- la durée de la sous-location ne peut pas être supérieure à la durée du bail principal: le locataire principal ne peut pas proposer au sous-locataire plus de droits qu'il n'en a lui-même!

- la sous-location ne doit concerner qu'une partie de l'immeuble loué.

- la bailleur doit marquer son accord.

- le locataire principal doit clairement avertir le sous-locataire de ce qu'il s'agit d'une sous-location, et de l'étendue de ses propres droits.

- si le bailleur met fin au bail du locataire principal, ce dernier devra avertir le sous-locataire dans les quinze jours qui suivent la réception du congé, et avertir le sous-locataire de ce que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

- si le locataire principal met fin au bail, il devra donner au sous-locataire un congé de trois mois, et lui payer une indemnité égale à trois mois de loyer.

- le sous-locataire ne pourra jamais demander de prorogation de la sous-location, même pour circonstances exceptionnelles.

Vis à vis du bailleur, le locataire principal reste seul responsable du paiement du loyer, de l'entretien de l'immeuble, et de la restitution du logement en fin de bail, même si le sous-locataire ne respecte pas ses engagements. Il sera également responsable vis à vis du sous-locataire si ce dernier ne pouvait pas profiter paisiblement de l'habitation. Dès lors, avant de sous-louer, il doit être éclairé complètement sur la portée des engagements qu'il va souscrire.