Situation hypothécaire

Les actes de vente reprennent une clause d'après laquelle l'immeuble est vendu pour quitte et libre de toutes dettes et charges hypothécaires. Cette clause ne veut pas dire qu'au moment de la signature de l'acte, il n'y a plus d'hypothèque, mais bien que les créanciers hypothécaires éventuels seront remboursés au moyen du prix de vente et que les hypothèques disparaîtront.

Un achat immobilier représente souvent l'investissement le plus important de toute l'existence, et il est impossible d'y faire face au moyen de ses seules économies. Dès lors, la majorité des acquisitions se réalise par l'intermédiaire d'un financement hypothécaire à long terme. Même ceux qui ont les capitaux nécessaires à l'acquisition ont souvent intérêt à emprunter en raison des avantages fiscaux liés à la souscription d'un prêt hypothécaire.

Pour ces raisons, une grande partie des maisons sont hypothéquées. Cette situation n'est pas un obstacle à la vente: un propriétaire pourra toujours vendre son immeuble, même si les crédits n'ont pas été intégralement remboursés. Il faudra simplement qu'il obtienne un prix suffisant pour rembourser tous les créanciers et pour supporter les frais des actes de mainlevée.

Un des rôles du notaire chargé de passer l'acte de vente est de vérifier l'existence d'inscriptions hypothécaires. Il demandera aux créanciers les différents montants à rembourser et leur engagement d'accorder la suppression des hypothèques lors des remboursements. Il ne pourra passer l'acte que lorsqu'il aura reçu toutes les garanties à ce sujet. Il n'y a donc aucun risque pour les acheteurs si le notaire est contacté dès le début de l'opération, puisqu'il porte la responsabilité de veiller à ce que les anciennes hypothèques disparaissent.

Par contre, la situation peut être beaucoup plus dangereuse lorsqu'une vente est conclue directement entre les parties. Il arrive que, pressé par ses créanciers, un propriétaire essaie de se débarrasser rapidement de son bien. Il trouvera un acquéreur avec qui il signera un compromis, en encaissant un acompte qu'il s'empressera de faire disparaître. Lors de ses recherches hypothécaires et fiscales, le notaire constatera que le prix de vente est insuffisant pour obtenir des créanciers leur accord de donner mainlevée des hypothèques. Dans ces circonstances la vente pourrait ne pas se réaliser, et l'acquéreur risque de perdre son acompte.

Conseil

Les candidats-acquéreurs doivent se montrer extrêmement prudents: il vaut mieux ne rien conclure dans la précipitation, et ne rien verser sans avoir demandé certaines garanties.