La dispense d'inscription d'office

Le vendeur d'un immeuble exige généralement le paiement du prix au plus tard le jour de le signature de l'acte notarié.

Imaginons une autre situation: Monsieur DUPUIS est propriétaire de plusieurs immeubles, dont une petite maison louée à Monsieur et Madame JANSSENS, qu'il trouve particulièrement sympathiques. Dans cinq ans, Monsieur DUPUIS sera retraité, et ses revenus risquent de diminuer. Actuellement, il n'a pas besoin de capitaux, mais souhaiterait pouvoir en disposer lors de sa mise à la retraite. Depuis longtemps, Monsieur et Madame JANSSENS, désirent acquérir la maison, parce que Monsieur JANSSENS compte y effectuer personnellement de gros travaux. Actuellement, ils ne peuvent pas avoir un prêt: ils ne pourront l'avoir que dans cinq ans, moment où ils auront terminé le remboursement des autres financements qu'ils ont souscrits. Nous nous trouvons dans une situation de blocage: le vendeur préfère attendre cinq ans avant de vendre, et les acquéreurs veulent acheter l'immeuble maintenant, sans devoir attendre d'obtenir leur crédit hypothécaire.

 

Monsieur DUPUIS a imaginé une solution au problème. Il souhaite vivement aider ses locataires et leur propose de leur vendre la maison maintenant, mais ne demandera le prix que dans cinq ans. Entre-temps, Monsieur et Madame JANSSENS ne lui paieront qu'un petit intérêt. Il n'y a évidemment aucun obstacle à reprendre ces différentes modalités dans l'acte d'acquisition.

Tant que tout se passe bien, il n'y aura pas de problèmes. Mais, quelle sera la situation si Monsieur et Madame JANSSENS ne respectent pas leurs engagements, ou s'ils revendent la maison sans avoir payé leur prix d'acquisition ? La loi prévoit toutes les garanties pour le vendeur qui n'a pas reçu son prix : dès qu'un prix n'est pas payé comptant le jour de la signature de l'acte, il y aura d'office une prise d'inscription hypothécaire au profit du vendeur, lors de la retranscription de l'acte au bureau des hypothèques. Le vendeur conservera donc un droit sur l'immeuble.

La prise de cette inscription hypothécaire d'office ne nécessitera pas d'acte complémentaire et n'entraînera pas de droits d'enregistrement ou d'hypothèque supplémentaires. L'acquéreur devra donc payer moins de frais que s'il avait financé son acquisition au moyen d'un crédit hypothécaire classique.

Quand le prix sera payé, l'acquéreur pourra demander la suppression de cette inscription prise d'office. Cela ne se fera pas automatiquement : comme pour les autres inscriptions hypothécaires, il faudra dresser un acte de mainlevée ou attendre 30 ans, date de la péremption.

Il arrive cependant que le vendeur, trop confiant, demande qu'aucune garantie ne soit prise : dans ce cas, il demandera au notaire de dispenser le conservateur des hypothèques de prendre cette inscription d'office. Le notaire, prudent, attirera son attention sur la perte de la garantie.

Cette inscription d'office est également prise dans d'autres cas : par exemple dans le cas d'une vente avec paiement d'une rente viagère (l'acquéreur doit toujours quelque chose au vendeur, tant que ce dernier vit) ou d'une vente publique (l'acquéreur ne paie son prix qu'exceptionnellement le jour de la vente).

Postposer le paiement du prix ne présente pas que des avantages : l'acquéreur ne doit pas oublier la perte des avantages fiscaux liés au prêt hypothécaire qu'il aurait souscrit, et le vendeur ne peut pas disposer de son argent. Pour ces raisons, la formule reste exceptionnelle.

Si le prix est payé comptant le jour de la signature de l'acte, la prise de cette inscription hypothécaire ne se justifie évidemment pas. Dans ce cas, le notaire insérera dans son acte de vente une clause dispensant le conservateur des hypothèques de prendre cette inscription d'office.