Condition suspensive ou condition résolutoire

La signature de compromis de vente est de plus en plus souvent assortie de certaines conditions. Mais, le contenu ou le libellé de ces conditions peut avoir des conséquences opposées selon qu'il s'agit de condition suspensive ou de condition résolutoire :

  • la condition suspensive : le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur et incertain.
  • la condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée.

Dans le premier cas, le vente n'existe pas encore, dans le deuxième cas, la vente est déjà conclue.

 

Exemples de conditions

Voici quelques exemples de conditions suspensives ou résolutoires :

  • Des acquéreurs signent un compromis, mais ne s'engagent qu'à la condition d'obtenir leur prêt : il s'agit d'une condition suspensive, puisque la vente n'est pas définitive tant que la condition n'est pas remplie.
  • Dans les compromis de vente, il est souvent prévu que si l'acquéreur ne passe pas l'acte notarié endéans le délai de quatre mois, le vendeur pourra demander la résolution de la vente. Dans ce cas, il s'agit d'une condition résolutoire.

Mais il y a d'autres cas pour lesquels la différence entre condition suspensive ou résolutoire n'est pas aussi nette : ainsi, certains compromis prévoient que la vente ne se réalisera que lorsque tous les créanciers du vendeur auront marqué leur accord sur le principe de la vente. Est-ce une condition suspensive ou résolutoire ?

 

Importance de la différence

La différence entre condition suspensive ou résolutoire est capitale. Par exemple, si le compromis ne prévoit pas de retarder le transfert de propriété jusqu'à la date de la signature de l'acte, l'acquéreur est propriétaire de l'immeuble dès que le compromis devient définitif. C'est donc lui qui devra faire assurer l'immeuble. S'il s'agit d'une condition suspensive, le transfert de propriété ne se fera que le jour de la réalisation de cette condition : il ne devra se soucier de l'assurance qu'à ce moment. Par contre, en cas de condition résolutoire, il sera propriétaire dès le jour de la signature du compromis, et devra immédiatement faire assurer l'immeuble.

 

Importance fiscale

La différence entre ces conditions est tout aussi importante en matière de droits d'enregistrement. En effet, le Code des droits d'enregistrement prévoit que les droits dus doivent être payés à l'État endéans les quatre mois de la signature de la convention.

Si la vente est assortie d'une condition suspensive, elle n'existera que le jour de la réalisation de la condition : ce n'est donc qu'à ce moment que commencera le délai de quatre mois. Par contre, s'il s'agit d'une condition résolutoire, la vente est définitive dès la signature du compromis, et les droits d'enregistrement sont dus quatre mois plus tard. Si, ultérieurement, la vente est résiliée, les droits d'enregistrement ne peuvent en principe pas être récupérés sauf disposition légale expresse.

Les vendeurs et acquéreurs doivent donc être particulièrement attentifs à la rédaction de toutes les clauses du compromis, en ce compris celles relatives aux diverses conditions qui l'assortissent.