Compromis signé sous réserve de ratification

Certains compromis de vente d'immeuble reprennent une clause d'après laquelle le représentant du vendeur signe pour le compte de celui-ci, mais sous réserve de ratification de sa part. Que doivent penser les candidats-acquéreurs de ce genre de clause ?

Prenons l'exemple d'Eric. Depuis plusieurs semaines, Eric cherchait un appartement. Au cours d'une promenade dans les quartiers qu'il apprécie, il voit une affiche annonçant une vente et prend immédiatement contact avec l'intermédiaire pour voir le bien. Éric visite l'appartement en détail ; il lui convient, et discute du prix. Après une courte négociation, Eric accepte le prix proposé. A ce moment, l'intermédiaire lui soumet un compromis de vente : il n'a pas envie que l'amateur se désiste, et Eric ne veut pas courir le risque de ce que l'appartement lui échappe. Le compromis de vente est signé par l'intermédiaire pour le compte du vendeur, et Eric pense être assuré de pouvoir acquérir le bien. Il introduit son dossier de prêt, et tout se présente normalement pour la signature de l'acte.

Seulement, Eric ne s'est pas aperçu de ce que, dans le compromis, l'intermédiaire avait expressément prévu qu'il signait lui-même le compromis de vente sous réserve de ratification par le vendeur. Cela signifie que si, pour une raison quelconque, le véritable propriétaire ne marque pas son accord au sujet de la vente, il n'est pas lié. En vertu de l'insertion de cette clause, seul l'acquéreur est lié, le vendeur gardant sa liberté d'accepter ou non la vente.

Deux mois après la signature du compromis, Eric a appris qu'un autre amateur s'était présenté auprès du propriétaire pour lui offrir un prix supérieur. A ce moment, le vendeur a signalé à Éric qu'il ne ratifiait pas le compromis signé par l'intermédiaire en son nom ; il a signé un nouveau compromis avec le nouvel amateur, sans se soucier d'Eric qui a pu tout recommencer et partir à la recherche d'un autre appartement...

L'intermédiaire explique qu'il prévoit cette clause dans tous les compromis pour pouvoir vendre plus rapidement, et obtenir immédiatement un engagement de l'acquéreur : il faut battre le fer tant qu'il est chaud.... Mais, est-ce bien le meilleur service qu'il peut rendre aux parties?

Tous ces problèmes peuvent être évités si le propriétaire vendeur signe personnellement le compromis. Cependant, Il n'est pas toujours disponible lorsque l'acquéreur veut s'engager. Il est normal que, dans certains cas, l'intermédiaire demande un délai de quelques jours pour obtenir son accord écrit. Il serait cependant beaucoup plus correct d'expliquer la situation à l'acquéreur, et de limiter à une période de quelques jours la période pendant laquelle le vendeur doit ratifier le compromis. De même, tous ces problèmes n'existent pas lorsque l'intermédiaire a reçu un mandat pour signer lui-même le compromis au nom du propriétaire.

L'expérience malheureuse d'Éric n'est pas un cas isolé. Il aurait cependant pu être plus prudent en demandant à son notaire un conseil avisé avant de signer le compromis.