Le bail de courte durée

Rien n'oblige le bailleur et le locataire à conclure un bail qui aurait une durée de neuf ans : prenons l'exemple, la situation d'un jeune couple qui a acheté un terrain sur lequel il veut faire construire, et désire trouver un logement qu'il compte louer pendant la durée des constructions de leur maison ; ou la situation du chef de chantier qui a accepté une mission à l'étranger pendant une période de trente mois, et qui se propose de louer son immeuble à un locataire pendant cette période.

De commun accord, ils peuvent décider de conclure un bail de courte durée.

 

Durée maximale de trois ans

Au total, la durée maximale du bail doit être de trois ans :

  • soit les parties ont initialement décidé de conclure un bail de trois ans ;
  • soit les parties ont conclu un premier bail d'une durée inférieure, et ont décidé de le renouveler; dans ce cas, la durée totale du bail et des renouvellements successifs, ne peut être supérieure à trois ans.
 

Terme du délai de trois ans

Tant le propriétaire que le locataire peuvent mettre fin au bail à l'expiration du délai de trois ans, mais à la condition d'adresser à l'autre partie un préavis de trois mois au moins, notifié, de préférence, par lettre recommandée, par le bailleur ou le preneur. 

A défaut de congé, si le locataire reste dans les lieux au-delà de la période de trois ans, le bail sera censé avoir été conclu, depuis le début pour une période de neuf ans.

 

Nécessité d'un écrit

La durée normale d'un bail est de neuf ans : c'est le principe général; un bail à courte durée est l'exception. Dès lors, à défaut de bail écrit (en cas de bail verbal), le contrat est censé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

Un  bail de courte durée doit donc obligatoirement être rédigé par écrit.

Si le bail à courte durée n'a pas été rédigé par écrit, il restera valable entre les parties, mais il sera présumé avoir été conclu pour une période de neuf ans.

 

Résiliation anticipative du bail de courte durée

A partir de quelle date s'appliquent ces règles? 

  • aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018 en Wallonie
  • à tous les baux en cours à Bruxelles

Le bail d'une durée de moins de six mois ne peut être résilié anticipativement. Le bail d'une durée égale ou supérieure à 6 mois (et d'une durée maximale de 3 ans) peut être résilié aux conditions suivantes

Résiliation par le preneur

Le preneur peut mettre fin anticipativement à un bail de courte durée à tout moment, moyennant un préavis de trois mois. 

Par ailleurs, le preneur est tenu de payer une indemnité d'un mois de loyer. 

Résilation par le bailleur

Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin anticipativement dès la deuxième année d'un bail de courte durée, à tout moment, en donnant un préavis de 3 mois et le versement d'une indemnité d'un mois de loyer, et uniquement pour occuper le bien personnemment ou le faire occuper par un de ses proches :

  • son conjoint
  • ses enfants, petits-enfants, enfants adoptifs et ceux de son conjoint
  • ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint
  • en Région bruxelloise: également ses frères et soeurs, oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.

Les autres possibilités de résilation du bail (pour travaux ou sans motif) ne sont pas applicables aux baux de courte durée. Exemple : le bailleur ne peut pas résilier le bail sans motif, même en payant une indemnité. 

 

Prolongation du bail de courte durée

En Région wallonne, les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018 peuvent être prolongés :

  • deux fois
  • par écrit
  • aux mêmes conditions
  • pour autant que la durée totale des deux contrats ne dépasse pas 3 ans.

En Région bruxelloise, le bail peut être proprogé plusieurs fois, par écrit, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. En cas de prorgation, les conditions du bail (notamment, le loyer) ne peuvent être différentes de celles du bail initial.