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La sortie d'indivision pour les immeubles

Les ex- époux sont copropriétaires d'un immeuble. Ils sont donc en indivision pour cet immeuble. Cette situation peut devenir difficilement supportable. Que peuvent-ils faire? L'indivision peut poser certains problèmes. Qui pourra habiter l'immeuble? Qui s'occupera de la location et recevra les loyers? Qui paiera les charges et le précompte? Qui s'occupera des réparations et en supportera le coût?

Si les ex- époux s'entendent pour gérer cette indivision, il suffit de régler ces questions entre eux.

De même, s'ils veulent s'empêcher mutuellement de demander la vente ou le partage de l'immeuble, ils peuvent signer un acte notarié par lequel ils s'engagent à rester en indivision (le pacte d'indivision). Cet engagement ne peut toutefois être pris que pour cinq ans.

 

Certaines situations d'indivision sont parfois très difficiles à gérer, et à ce moment se pose le problème de la sortie d'indivision. La solution la plus simple est de décider de mettre l'immeuble en vente. Cette vente peut se faire de gré à gré ou publiquement. Il faut déjà s'entendre sur le principe de la mise en vente et décider ensuite du mode de vente.

Pour vendre de gré à gré, il suffit de trouver un acquéreur, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un tiers. Cependant si les ex- époux se méfient l'un de l'autre, ils préféreront certainement la vente publique volontaire qui présente le plus de garantie de transparence ou de sincérité du prix. Dans ce cas, un notaire étant chargé de toute la procédure, aucun des ex- époux ne pourra prétendre que l'autre se sera entendu avec l'acquéreur pour avoir avec lui un arrangement spécial!

Le prix de vente ainsi obtenu sera partagé avec le reste des biens des ex- époux.

Si l'un des deux désire reprendre l'immeuble, il pourra proposer de racheter les parts de l'autre : cela s'appellera une cession de droits indivis. L'avantage de cette formule est que celui qui rachète ainsi la part de l'autre ne devra pas payer les mêmes frais que dans le cadre d'une acquisition. Dans ce cas, le droit d'enregistrement (la taxe fiscale) à supporter ne sera que de 1 %, mais il sera calculé non pas sur la valeur de la part achetée, mais bien sur tout l'immeuble. Il faut y ajouter les autres frais de l'acte notarié et le montant total des frais d'acte ne sera que d'environ 4 % (pour un immeuble de 3.500 €) à 2 % (pour une maison de 250.000 €).

 

Tout ce qui précède n'est valable qu'en cas d'accord : si on ne s'accorde pas sur la vente ou la cession à un autre copropriétaire, il faudra recourir à la procédure judiciaire.

Le Code Civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester en indivision. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir "sa part" et peut donc forcer la vente de l'immeuble. Dans ce cas, à défaut d'accord sur une autre procédure de vente, l'immeuble devra être exposé en vente publique. A partir du moment où cette procédure est lancée, elle ne peut plus être arrêtée que de l'accord des deux ex- époux. Ainsi si celui qui a introduit la procédure le regrette, il ne peut plus l'arrêter sans l'accord de l'autre.

Cette vente étant ordonnée par le Tribunal, elle se fera avec une faculté de surenchère.

Lorsque la vente sera définitive, le notaire percevra le prix et le répartira dans le cadre du partage global des biens.