Ventes soumises à la T.V.A.
L'acquéreur d'un bien immobilier paie une taxe de transmission: c'est le droit d'enregistrement. Lorsqu'il s'agit d'un bâtiment neuf, il peut devoir payer une T.V.A., au lieu du droit d'enregistrement. Dans ce cas, l'addition à payer risque d'être plus lourde. Il faut évidemment en tenir compte en établissant son budget.
Deux jeunes époux, Jean et Marie ont réalisé quelques économies, et envisagent d'acheter une petite maison. Pour des raisons personnelles, ils préfèrent s'orienter vers l'acquisition d'une maison neuve, plutôt que d'acheter un immeuble ancien. En établissant leur budget, ils doivent calculer le montant global de ce qu'ils devront supporter pour leur achat: comme tout acquéreur, ils devront payer le prix et les frais, dont notamment toutes les taxes afférentes à leur acquisition.
Droit d'enregistrement et T.V.A.
Lorsqu'il s'agit d'un immeuble neuf, ils devront payer un droit d'enregistrement sur la valeur du terrain. Mais, pour les constructions, ils pourraient ne pas devoir payer ce droit d'enregistrement (le taux normal est de 12,5%), mais une T.V.A. (le taux est de 21%). Pour le constructeur, l'opération est intéressante, parce qu'il pourra récupérer la T.V.A. versée par les acquéreurs. Par contre, pour Jean et Marie, le coût fiscal de l'opération sera beaucoup plus important: la différence sera de 8,5% sur la valeur des constructions (21%, taux de la T.V.A., moins 12,5%, taux du droit d'enregistrement). Bien entendu, le vendeur qui désire opter pour le régime de la T.V.A. doit être assujetti à la T.V.A. au moment de la vente.
Il faut donc qu'au moment où Jean et Marie s'engagent, ils soient clairement éclairés. Si le vendeur désire soumettre la vente au régime de la T.V.A., il devra le prévoir expressément dès la signature du premier document (généralement le compromis de vente). Dans ce document, il faudra également faire une distinction entre la partie du prix qui correspond à le vente du terrain, et celle qui correspond aux constructions, puisque les deux régimes de taxation sont différents.
Immeubles neufs, à construire ou en cours de construction
Le régime de vente avec application de la T.V.A. n'est possible que pour les bâtiments à construire, ou en cours de construction, et les bâtiments neufs. Pour les bâtiments à construire, il est tout à fait logique que l'acquéreur paie la T.V.A.: il paie le droit d'enregistrement sur la valeur de son terrain, au moment où il l'achète, et il paie la T.V.A. à l'entrepreneur au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Pour les bâtiments en cours de construction ou les bâtiments construits, mais neufs, la loi a voulu établir un régime semblable. Pour un bâtiment neuf, la vente doit cependant avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment (et non plus le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle le précompte immobilier a été enrôlé pour la première fois, comme c'était le cas auparavant).
Le régime de la T.V.A. peut s'appliquer aussi bien aux ventes de maisons que d'appartements. Dans ce dernier cas, la distinction entre le prix de vente des constructions et du terrain sera peut-être plus difficile à établir, mais les règles sont identiques: le droit d'enregistrement sera calculé sur les quotités indivises du terrain, et la T.V.A. sur la valeur des constructions.
Il faut également souligner qu'en cas de revente d'un bien neuf, le vendeur peut, parfois, demander l'application de la TVA. Une rubrique spéciale est également consacrée à la TVA réduite pour les transformations de bâtiments anciens.
Voyez aussi la rubrique consacrée à la TVA réduite au taux de 6% sur une tranche de 50 000€ en cas de construction ou d'achat d'une nouvelle habitation privée !
