Notaris

 

Vente d'une nue-propriété

Certains propriétaires d'immeubles désirent seulement en profiter jusqu'à la fin de leurs jours, soit, en l'occupant personnellement, soit en le louant, et en en retirant le loyer, mais sans devoir rester propriétaires. Pour y arriver, il existe une solution: vendre ou donner la nue-propriété, en s'en réservant l'usufruit.

 

Une donation en nue-propriété ?

Monsieur et Madame LEGRAND ont plusieurs appartements qu'ils louent. Ils ont calculé le montant des droits de succession que leurs deux enfants devraient payer. Les droits sont progressifs, en fonction de la valeur de tous les biens qu'ils leur laisseront. Dès lors, ils ont pensé à faire une donation d'un appartement à chacun de leurs enfants. S'ils vivent plus de trois ans après l'acte de donation, il ne faudra plus tenir compte de la valeur de ces appartements pour le calcul des droits de succession futurs.

Mais, s'ils donnent la pleine propriété des appartements, ils ne pourront plus profiter des loyers dont ils ont besoin pour vivre. Dans ce cas, la meilleure solution serait que les parents donnent la nue-propriété des appartements à leurs enfants, en en conservant la jouissance jusqu'à la fin de leurs jours (l'usufruit). Ils peuvent même prévoir que si l'un des parents décède, le survivant pourra profiter seul de la totalité de l'usufruit jusqu'à son décès (la réversion totale de l'usufruit au profit du survivant).

 

Une vente en nue-propriété ?

La situation de Monsieur et Madame DUBUIS est différente : ils n'ont pas d'enfant, et possèdent une belle maison d'habitation qu'ils désirent occuper jusqu'à la fin de leurs jours. Le montant de leur pension n'est pas très important, et ils souhaitent profiter eux-mêmes de leur capital. Si, à leur décès, ils laissent la maison à leurs lointains héritiers, ces derniers devront payer des droits de succession à des taux particulièrement élevés. Qui en profitera? Les héritiers et les pouvoirs publics.

Pour profiter eux-mêmes de leur capital, Monsieur et Madame DUBUIS peuvent vendre la nue-propriété de leur maison, en en conservant l'usufruit jusqu'à la fin de leurs jours, avec ici aussi, une possibilité de réversion de l'usufruit au profit du survivant d'entre eux.

Bien entendu, ils ne pourront pas exiger des acquéreurs le même prix que pour une vente de la pleine propriété de la maison. Les amateurs formuleront leur offre en tenant compte du nombre d'années de vie probable des vendeurs, pendant lesquelles ils ne pourront pas profiter de leur bien.

Pour cette raison, la formule n'est pas souvent adoptée, sauf pour certaines ventes moyennant paiement d'une rente viagère.

 

Droits et obligations de chacun

Tant pour Monsieur et Madame LEGRAND que pour Monsieur et Madame DUBUIS, il n'y aura pas beaucoup de changement dans leur vie quotidienne : en tant qu'usufruitiers, ils continueront à profiter de leur bien jusqu'à leur décès. Ils devront l'entretenir, supporter le coût des petites réparations, et payer le précompte et les autres charges.

Les nus-propriétaires devront payer les grosses réparations et devront attendre le décès des usufruitiers pour pouvoir profiter de leur nouveau bien.

 

Avantages et inconvénients de chaque situation

Une donation en nue-propriété aux enfants présente de gros avantages pour ces derniers : plus tard, ils ne devront payer des droits que sur le reste de la succession. D'autre part, cela ne change pas grand-chose à la situation des parents qui continueront à profiter des appartements jusqu'au décès du survivant. Elle peut toutefois présenter certains inconvénients : si les parents ont de gros soucis financiers, ils ne peuvent plus vendre les appartements, sans l'accord des enfants ; de même, si un des enfants a des dettes, ses créanciers pourraient saisir la nue-propriété du bien, et il ne sera plus possible de vendre les appartements sans leur accord.

De même une vente de la nue-propriété par des personnes âgées peut s'avérer très intéressante pour elles : rien ne change dans leur vie quotidienne, et elles profitent personnellement de leur capital. Certains investisseurs qui disposent de liquidités, et qui veulent un placement à long terme peuvent être tentés par la formule.

 

Droits d'enregistrement

Il faut noter qu'au niveau des droits d'enregistrement, il n'y a aucun avantage particulier : celui qui reçoit ou celui qui achète la nue-propriété d'un immeuble paie au moment de l'acte les droits d'enregistrement sur la valeur de la pleine propriété de cet immeuble. Le jour du décès des usufruitiers, il n'y aura plus de droits à payer.